4 hours ago
1
Harianjogja.com, JOGJA— Membeli rumah tidak berhenti setelah uang dibayarkan dan kunci diterima. Pembeli juga perlu memastikan proses balik nama sertifikat segera ditindaklanjuti agar data pendaftaran tanah sesuai dengan peralihan hak yang terjadi.
Balik nama merupakan bagian dari proses pendaftaran peralihan hak atas tanah dari pemegang hak sebelumnya kepada pemegang hak baru. Dalam transaksi jual beli, proses tersebut berkaitan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Lantas, apa yang terjadi jika rumah sudah dibeli tetapi sertifikatnya masih atas nama pemilik lama?
Kondisi tersebut tidak otomatis berarti transaksi jual beli menjadi tidak sah. Namun, selama data pendaftaran tanah belum diperbarui, nama yang tercatat pada sertifikat masih merupakan pemegang hak sebelumnya. Hal ini dapat menimbulkan sejumlah persoalan administratif ketika pembeli hendak melakukan urusan pertanahan berikutnya.
1. Nama di Sertifikat Masih Pemilik Lama
Risiko paling jelas adalah ketidaksesuaian antara kondisi transaksi dan data yang tercatat dalam administrasi pertanahan.
Pembeli mungkin sudah memiliki dokumen jual beli, termasuk AJB apabila transaksi telah dituangkan dalam akta PPAT. Namun, sertifikat tanah masih mencantumkan nama pemegang hak sebelumnya sampai proses pendaftaran peralihan hak selesai.
Karena itu, pembeli sebaiknya tidak berhenti pada penandatanganan AJB, tetapi memastikan proses pendaftaran peralihan hak benar-benar ditindaklanjuti.
2. Bisa Menyulitkan Saat Rumah Dijual Lagi
Masalah lain dapat muncul ketika rumah hendak dialihkan kembali kepada pihak lain.
Data pada sertifikat yang masih mencantumkan nama pemilik sebelumnya dapat membuat proses administrasi membutuhkan penelusuran dan dokumen tambahan untuk menjelaskan riwayat peralihan hak.
Pendaftaran peralihan hak pada dasarnya membutuhkan dokumen yang menjadi dasar terjadinya pemindahan hak. Karena itu, semakin lengkap dokumen transaksi yang dimiliki pembeli, semakin mudah proses administrasi ditelusuri.
3. Lebih Rumit Jika Pemilik Lama Meninggal
Kondisi menjadi lebih kompleks apabila pemilik lama meninggal dunia sebelum proses balik nama selesai.
Dalam situasi seperti ini, persoalan administrasi dapat bersinggungan dengan ahli waris karena nama pemegang hak dalam data pertanahan masih merupakan pemilik sebelumnya.
Pembeli perlu menunjukkan dokumen yang membuktikan transaksi serta menyelesaikan proses pendaftaran peralihan hak sesuai ketentuan yang berlaku. Langkah yang diperlukan dapat berbeda bergantung pada status transaksi, kelengkapan AJB, sertifikat, serta dokumen lainnya.
Karena itu, menunda balik nama hanya akan membuat pembeli berpotensi menghadapi lebih banyak urusan administratif di kemudian hari.
4. Data Pertanahan Belum Mencerminkan Peralihan Hak
Pendaftaran tanah memiliki fungsi memberikan kepastian hukum dan menyediakan informasi mengenai status serta data suatu bidang tanah.
Ketika transaksi jual beli sudah berlangsung tetapi peralihan hak belum didaftarkan, data yang tercatat belum mencerminkan kondisi terbaru.
Pembeli juga sebaiknya memastikan sertifikat dan data objek tanah telah diperiksa sebelum transaksi. Pengecekan tersebut penting untuk mengetahui kesesuaian data fisik dan yuridis tanah serta mengantisipasi persoalan yang dapat menghambat proses peralihan hak.
Bagaimana Proses Balik Nama Sertifikat?
Dalam transaksi jual beli, proses peralihan hak dilakukan berdasarkan dokumen yang dipersyaratkan dalam ketentuan pertanahan. AJB dibuat oleh PPAT dan selanjutnya dokumen transaksi digunakan untuk pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan.
Ketentuan lama dalam Pasal 40 PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur kewajiban PPAT menyampaikan akta beserta dokumen terkait kepada Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari kerja setelah akta ditandatangani. Namun, PP 24/1997 telah dicabut dan digantikan oleh PP Nomor 18 Tahun 2021, sehingga ketentuan yang berlaku saat ini perlu merujuk pada regulasi pertanahan terbaru.
Dokumen yang diperlukan dalam proses peralihan hak dapat meliputi sertifikat hak atas tanah, identitas para pihak, AJB, serta dokumen perpajakan dan persyaratan lain sesuai jenis transaksi dan ketentuan Kantor Pertanahan.
Kini Ada Layanan Balik Nama Target 10 Hari
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) pada Agustus 2026 memperkenalkan Peralihan Hak Terintegrasi atau PERINTIS dengan target penyelesaian maksimal 10 hari kerja.
Program tersebut mulai diterapkan sebagai pilot project di sejumlah Kantor Pertanahan. Dalam skema ini, proses yang berkaitan dengan verifikasi BPHTB, pembuatan AJB, dan administrasi di Kantor Pertanahan diintegrasikan untuk memberikan kepastian waktu layanan.
Kementerian ATR/BPN juga telah menerbitkan Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1803/SK-HR.01/VIII/2026 tentang Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS) 10 Hari yang ditetapkan pada 12 Agustus 2026.
Namun, target 10 hari tersebut bukan berarti seluruh proses balik nama di semua Kantor Pertanahan otomatis selesai dalam waktu yang sama. Implementasi PERINTIS dilakukan pada kantor pertanahan yang masuk dalam cakupan layanan tersebut.
Jangan Tunda Setelah Rumah Dibeli
Bagi pembeli rumah, balik nama sertifikat sebaiknya dipandang sebagai bagian dari penyelesaian transaksi, bukan pekerjaan yang bisa ditunda tanpa batas.
Pastikan dokumen transaksi, sertifikat, AJB, dan dokumen lain yang diperlukan telah lengkap. Pembeli juga dapat meminta informasi kepada PPAT mengenai tahapan pendaftaran peralihan hak dan memastikan berkas telah disampaikan kepada Kantor Pertanahan.
Jika sertifikat sudah lama belum balik nama, langkah pertama yang dapat dilakukan adalah memeriksa status berkas dan kelengkapan dokumen. Apabila terdapat persoalan seperti pemilik lama telah meninggal, dokumen transaksi tidak lengkap, sertifikat bermasalah, atau terdapat sengketa, pembeli sebaiknya meminta penjelasan dari PPAT atau berkonsultasi dengan profesional hukum pertanahan.
Dengan memastikan proses peralihan hak dituntaskan, pembeli tidak hanya memegang dokumen transaksi, tetapi juga membantu memastikan data pendaftaran tanah telah diperbarui sesuai kondisi kepemilikan terbaru.
Cek Berita dan Artikel yang lain di Harian Jogja, dan edisi cetak versi elektronik kami hadir di Epaper Harian Jogja.
